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街影法與地積比 — 香港斜面樓的誕生

雖然市區重建密鑼緊鼓,但仍能發現不少舊樓有著奇特斜坡形態,這其實不只受六十年代末俗稱街影法的條例所限制,原來地積比才是幕後原因。

街影法與地積比—香港蛋糕樓的誕生

建築斜面現象早見於古代文明,由於鋼框架、鋼筋混凝土等結構尚未出現,磚石砌建築高度一般受到物理限制。在世界各地的古代金字塔和觀星台等,均可發現不少呈現由下而上,向後退縮現像,被稱為「結婚蛋糕形態」。此等設計能有效分散建築重量,使建築在缺乏鋼筋等強化結構下,仍然建得較高,這亦是為何古時的建築物愈高就愈巨大的原因。


此外,斜面建築即使受自然風化侵蝕,亦不致嚴重損害結構,解釋了為何古代石造建築能屹立數以千年的原因之一。回觀香港,建於十九世紀末期,中環威靈頓街第一代唐樓「永和號」就是僅存無鋼筋建築例子,外牆以青磚堆砌,而樓板則以木材支撐,三層已達極限。

街影法與地積比—香港蛋糕樓的誕生

街影法出現

早在19世紀中葉,經過工業革命的英國各大城市工廠林立,空氣不流通下,城市埋沒於濃濃的煤炭煙中,街道漸漸暗變得淡無光,積水無法蒸發離開。由於衛生情況每況愈下,英國政府遂訂立了首批建築物法令,控制城市密度,這些法令日後亦成為本港初期發展借鑑。


無限增高的建築

至19世紀末,鋼框架和鋼筋混凝土技術開始成熟,建築高度因而大幅提升,世界各地大城市摩天大廈如雨後春筍不斷落成。可是建築高度無止境增長,衍生一個相當嚴重的問題,就是高聳入雲的建築在日間產生巨型影子,會投影在街道之上,使某些區域不見天日,情況在長影子短日照的冬季更為嚴重。


影子引致樓價暴跌

《紐約市百科全書》(Toggle the table of contents The Encyclopedia of New York City, 1995)中摩天大廈一節提到,在1915年,一戰初時一棟名為「公正行」(公平大廈,Equitable Building)的38層摩天辦公大樓落成。其長方外型在日間產生巨型影子,投影逾四個街口,使周邊地段長期處於黑暗,樓價暴跌。直至1916年,紐約市政府通過了《1916年區域規劃決議》(1916 Zoning Resolution),其中限制了建築物高度和形態,首度提出摩天大廈需設有向後退縮設計,影響了日後世界各地建築。

街影法與地積比—香港蛋糕樓的誕生

香港房屋與衛生

香港針對建築物的法例可追溯至開埠初期,多以控制公眾衛生為依歸,例如1856年訂立的《建築物及妨擾條例》(Buildings and Nuisances Ordinance, 1856)規管建築物的污水及廢物處理。惟多年來本港華人居處衛生問題依然惡劣,疫病偶發棉連,政府參考英國法律,在1887年領佈《公眾衛生條例》(Public Health Ordinance, 1887)限制樓宇密度,以避免傳染病傳播。不過法例最終未能避免鼠疫在1894年大規模爆發,政府意識到必須解決華人地區過於密集的建築和惡劣衛生問題。


香港的退縮建築

遂《公共衛生及建築條例》(Public Health and Buildings Ordinance, 1903)於1903年訂立,致力改善城市清潔以及改革樓宇規劃。條例除了訂明建築物高度限制,亦成立建築事務監督,即現時屋宇署之最前身。不過本港人口在短短30年間,從20多萬人上升至過百萬,人煙稠密對公共衛生帶來更沉重負面影響,故1935年政府又將《建築物條例》(Buildings Ordinance)分拆成三條條例。在此例中,明確規定建築物立面高度不得超過面向街道濶度之一倍,且樓頂建構物要以63.5度向後退,而總高度不超過2倍,乃斜面樓之雛形。

簡言之,街道越濶,樓宇能建得越高。不過,除非得到總督準核,民用住宅不能高於5層。有趣的是修例修訂後,容許建築高度卻下降了,顯然難以吸引業主重建,那時候的樓房高不過4層。這也就是為何現在看到的戰前唐樓,大多均為2、3層,4、5層的就算有也只在較為濶的馬路旁才看到。


光復與人口急增

二戰後,中國國共內戰和及後上海解放造成難民潮,引致50年代本港人口急增不斷,由戰時1945年萎縮至50萬人,劇增至50年代初逾230萬。然而,人口急升加上大量房屋早已受戰事摧毀,住屋問題日益嚴重,重建逼在眉睫。為求一瓦遮頭,非法木屋不斷如雨後春筍般湧現,形成一個又一個木屋區。這些木屋區衛生和治安情況惡劣,大型火災不時發生。當中耳熟能詳的當然是1953年石硤尾木屋區大火,戰前的建築物條例顯然過時。政府為解決房的問題,多翻拖延後,不得不在1955年對《建築物規例》(Buildings Ordinance)作重大修改,當中包括放寬樓宇高度,使建築物可容納人口上升。

76度法則

樓宇高度除了啓德機場航道內,都沒有如以往的比例限制,以大家可能聽過的「76度」法則規管。簡單來說,就是樓宇面向之街道中心點,向該樓宇劃一條成76度角的斜線,樓宇高度不能高於這條線。為了用盡空間,建築商就想到以向後退縮的方式興建樓宇。此時,戰後唐樓的平均高度已提升以9至10層,而體積亦比日後的新樓明顯龐大得多。

「76度」法則規

街影法與蛋糕樓

斜面樓在60年代初期湧現,原來伏線早埋在政府於1947年所訂立之《業主與租客條例》(Landlord and Tenant Ordinance, 1947)。此例保障了戰前樓宇租客免受不必要迫遷和加租,加上1935年的《建築物規例》(Buildings Ordinance)對樓宇高度嚴格限制,卻使戰前舊樓根本難以重建。重建因此停濟不前,但人口仍然不斷上升,一屋很多伙的現像成為常態,生活質素大為下降,使得政府後來放寬租客條例的執行。


地積比出現

千錯萬錯,這又造成了另一個問題,在1955年放寬樓宇高度後,舊樓重建以前所未有的速度進行,但是民生設施等基建卻遠遠追不及。如今深水埗等樓宇極為密集的舊區,就是當年重建的見証。政府有見及此,在1962年再次修定《建築物規例》,引入大家常常聽見的「地積比」限制,規定私人住宅樓宇最大建築面積,最多只能為地盤面積10倍。這取代了之前限制樓宇體積的方法。然而,「地積比」卻要等到1966年才正式全面執行。

地積比才是斜面樓原因

由於「地積比」大大減少了可建的樓宇面積,發展商紛紛馬不停蹄,務求趕及在新例實施前進行舊樓重建。故此,斜面樓在1962至1965年間,在本港大量湧現,1964年落成八文樓就是著名例子之一。那麼,這解釋了斜面樓原來並非源自街影法,原來是因為地積比。訂立街影法的原因,據立法局文件得知,可能源於1968年的香港流感,為了增加街道日照和空氣流通,減少病毒傳播,明確規定影子的面積。


廢除街影規則

惟立法多年,街影條例之成效卻日漸受到質疑,加上地產商的微言下,80年代中期,議員就取消此法提出了若干理據。首先,接近赤道的香港,影子長的時間不如北歐地區久,一般只在日出日落,因此高樓其實對街道日照影響不大,而且街燈亦早已普及。其次,對於樓宇高度,地積比已有規限,且街影計算實際過於複雜難以執行。而帶後退設計的唐樓大多已被僭建,造成不必要的危險。第三,斜面樓不甚美觀,大多呈現出醜陋的設計,影響城市景觀。故街影限制很快在1987年正式被廢除,新樓宇高度更上一層樓,迎來了新一波重建潮。

街影

新樓宇外觀上亦不再帶斜面設計,取而代的是一排排屏風樓。現在已高樓林立的香港,雖然街影的問題不算嚴重,但換來阻礙空氣流通、熱氣積聚和城市景觀失色等,一發不可收拾。雖然街影法已經消失,但我們仍然能夠在街上的各種各樣的斜面建築物,發現到此法例的的殘餘踪跡。


《影街》

二零二一年八月三十日

 

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